Με διεθνή παραδείγματα, ο Δημήτρης Πέτροβιτς αναδεικνύει γιατί η αυξημένη κινητικότητα στα ακίνητα απαιτεί ρεαλιστική εθνική στρατηγική, συμβατή με το ευρωπαϊκό δίκαιο και προσαρμοσμένη στις ανάγκες ασφάλειας της Θράκης
Σε συνέχεια του χτεσινού πρωτοσέλιδου άρθρου της «ΕΛΕΥΘΕΡΗΣ ΘΡΑΚΗΣ», που αφορούσε στην αυξανόμενη κινητικότητα στην αγορά ακινήτων στην περιοχή της Θράκης, καθώς και στην ανάγκη χάραξης μιας ρεαλιστικής εθνικής πολιτικής, ο Δημήτρης Πέτροβιτς συνεχίζει το σκεπτικό του, δίνοντας τα παρακάτω στοιχεία για το τι συμβαίνει στην υπόλοιπη Ευρώπη.
* * *
1. Τι επιτρέπει το ευρωπαϊκό δίκαιο
Στην ΕΕ ισχύει η ελεύθερη κίνηση κεφαλαίων, άρα γενικά δεν μπορείς να απαγορεύεις εύκολα αγορές ακινήτων.
Όμως υπάρχουν νόμιμες εξαιρέσεις:
- για δημόσια ασφάλεια / δημόσια τάξη / εθνική ασφάλεια,
- για προστασία ευαίσθητων περιοχών (παραμεθόριος, νησιά, αμυντικές ζώνες),
- για προστασία γεωργικής γης, φυσικού περιβάλλοντος, εθνικής ταυτότητας κ.λπ. ELRA+1
Η ΕΕ έχει ήδη αποδεχθεί ειδικά καθεστώτα για ορισμένες χώρες (πρωτόκολλα, μεταβατικά καθεστώτα).
2. Παραδείγματα χωρών με περιορισμούς σε ακίνητα λόγω εθνικού συμφέροντος
Δανία – περιορισμοί σε παραθεριστικές κατοικίες & παράκτιες περιοχές
- Με Πρωτόκολλο 32 στη Συνθήκη της ΕΕ, η Δανία διατηρεί νομοθεσία που περιορίζει την αγορά δεύτερης κατοικίας/εξοχικών από μη Δανούς, ώστε να προστατεύσει τις παράκτιες και αγροτικές περιοχές από υπερεκμετάλλευση. EUR-Lex+1
- Ξένοι (ακόμη και πολίτες ΕΕ) χρειάζονται ειδική άδεια του Υπ. Δικαιοσύνης για αγορά εξοχικού, και πρέπει να αποδεικνύουν «στενό δεσμό» με τη χώρα.
Λογική: προστασία κοινωνικής συνοχής & γης σε ευαίσθητες ζώνες.
Φινλανδία – άδειες & μπλοκάρισμα αγορών σε στρατηγικές/παραμεθόριες περιοχές
- Από το 2019, αγοραστές εκτός ΕΕ/ΕΟΧ χρειάζονται κρατική άδεια (permit) για αγορά ακινήτου. ELRA
- Το 2025 ενισχύθηκε το πλαίσιο:
- Υπάρχει μηχανισμός «αυστηρού φιλτραρίσματος» με υποχρεωτική άδεια και έλεγχο από το Υπουργείο Άμυνας, με πρόσβαση σε δεδομένα από αστυνομία, φορολογική διοίκηση κ.λπ. Європейська правда+1
- Αιτήσεις μπορούν να απορρίπτονται όταν το ακίνητο βρίσκεται κοντά σε στρατιωτικές περιοχές, ζωτικές μεταφορικές αρτηρίες, λιμάνια, κ.λπ.
Λογική: σαφής σύνδεση ακινήτων με εθνική ασφάλεια και στρατηγική υποδομή.
Ειδικό καθεστώς Åland (Φινλανδία)
- Με πρωτόκολλο προσχώρησης, τα νησιά Åland έχουν ειδικό καθεστώς: για να αγοράσεις ακίνητο ή να εγκατασταθείς, χρειάζεσαι «περιφερειακό δικαίωμα διαμονής». EUR-Lex
- Ο στόχος είναι η προστασία της δημογραφικής & πολιτιστικής φυσιογνωμίας του νησιού.
Κροατία – απαγόρευση αγοράς αγροτικής γης από ξένους για χρόνια
- Μετά την ένταξη στην ΕΕ, η Κροατία πήρε μεταβατικό καθεστώς όπου οι πολίτες άλλων κρατών-μελών δεν μπορούσαν να αγοράσουν αγροτική γη μέχρι 30.6.2023, με παράταση τριετίας που ενέκρινε η Κομισιόν. vlada.gov.hr+2pfp.law+2
- Η κυβέρνηση αιτιολόγησε ότι η μαζική αγορά γης από ξένους θα αποσταθεροποιούσε την αγορά και την αγροτική οικονομία. farmlandgrab.org+1
Λογική: προστασία στρατηγικού πόρου (αγροτική γη) ως «εθνικό συμφέρον».
Ισπανία – Ζώνες Εθνικής Άμυνας
- Η Ισπανία εφαρμόζει τον Νόμο 8/1975 για τις Ζώνες Εθνικού Αμυντικού Ενδιαφέροντος.
- Σε αυτές τις ζώνες (συμπεριλαμβάνονται παραμεθόριες και ορισμένες παράκτιες/στρατηγικές περιοχές) η αγορά ακινήτων από αλλοδαπούς υπόκειται σε έγκριση του Υπουργείου Άμυνας. tile.loc.gov+1
Ιταλία – Άδειες σε συνοριακές περιοχές
- Σε ορισμένες συνοριακές περιοχές, η αγορά γης από αλλοδαπούς επιτρέπεται μόνο με άδεια του τοπικού νομάρχη / Prefetto.
- Η λογική είναι η προστασία της γης σε ευαίσθητες ζώνες στα σύνορα. FAOHome
Λετονία – περιορισμοί για «κεφάλαια επιτιθέμενων κρατών» (2025)
- Το 2025 η Λετονία ψήφισε νόμο που απαγορεύει αγορές ακινήτων σε κεφάλαια που συνδέονται με «κράτη-επιτιθέμενους» (π.χ. Ρωσία), όχι μόνο σε φυσικά πρόσωπα αλλά και σε εταιρείες που ελέγχονται από πολίτες αυτών των χωρών. eualive.net
Λογική: ξεκάθαρος συσχετισμός γεωπολιτικού κινδύνου – αγοράς ακινήτων.
Ελλάδα – ήδη υπάρχει κάτι, αλλά με περιορισμένη εφαρμογή
- Σε έγγραφο του Συμβουλίου της ΕΕ για περιορισμούς σε ξένους εμφανίζεται ρητά ότι στην Ελλάδα, για ξένους φυσικούς ή νομικούς, απαιτείται διακριτική άδεια του Υπουργείου Άμυνας για αγορά ακινήτων σε παραμεθόριες περιοχές, είτε άμεσα, είτε μέσω συμμετοχής σε εταιρεία. data.consilium.europa.eu
Δηλαδή, η έννοια υπάρχει ήδη στο ελληνικό δίκαιο, απλώς:
- δεν είναι επαρκώς εξειδικευμένη,
- δεν είναι διαφανής,
- και δεν έχει προσαρμοστεί στη σημερινή πραγματικότητα (Ziraat, εταιρικά σχήματα, ευρωπαΐζοντα διαβατήρια κ.λπ.).
3. Τι “δανειζόμαστε” για ένα νέο ελληνικό πλαίσιο για παραμεθόριο / Έβρο
Από τα παραπάνω παραδείγματα μπορείς να πεις ότι ένα νέο ειδικό ελληνικό πλαίσιο για Έβρο-Θράκη δεν θα ήταν «εξωτικό», αλλά απολύτως συμβατό με την ευρωπαϊκή πρακτική, εφόσον:
- Στηρίζεται σε τεκμηριωμένο εθνικό συμφέρον (ασφάλεια, συνοχή, δημογραφία).
- Είναι αναλογικό (δεν απαγορεύεις τα πάντα, βάζεις φίλτρα/άδειες).
- Δεν κάνει ωμή διάκριση μόνο με βάση ιθαγένεια, αλλά με κριτήρια:
- παραμεθόρια/στρατηγική θέση ακινήτου,
- σύνδεση με κράτος-αντίπαλο ή επιτιθέμενο,
- συγκέντρωση μεγάλης έκτασης ή πολλών ακινήτων σε λίγα χέρια.
Πυλώνες που θα μπορούσε να έχει ένα «Νέο Πλαίσιο Παραμεθορίου»
Α. Ορισμός “Ζωνών Εθνικής Ασφάλειας Ακινήτων”
- Παραμεθόριος ζώνη Έβρου, νησιά, περιοχές γύρω από λιμάνια/στρατιωτικές βάσεις.
- Σε αυτές τις ζώνες, κάθε αγορά από μη Έλληνα / μη ΕΕ υπήκοο να απαιτεί άδεια (μοντέλο Φινλανδίας – Ισπανίας). ELRA+1
Β. Μηχανισμός αδειοδότησης (licensing)
- Κεντρικός φορέας: Υπ. Άμυνας + Υπ. Εξωτερικών + ΤτΕ + πιθανώς ΕΥΠ, όπως στη Φινλανδία. Європейська правда+1
- Προθεσμία, κριτήρια, δυνατότητα απόρριψης αν υπάρχει κίνδυνος για:
- στρατιωτική ασφάλεια,
- συγκέντρωση γης σε «συνδεδεμένα» πρόσωπα/εταιρείες,
- σύνδεση με κράτος που υιοθετεί αναθεωρητική/επιθετική πολιτική (λεπτό νομικά, αλλά υπάρχει πρότυπο Λετονίας). eualive.net
Γ. Έλεγχος νομικών προσώπων & “μπροστινών”
- Υποχρεωτική δήλωση πραγματικών δικαιούχων (UBO – beneficial owners) για εταιρείες που αγοράζουν ακίνητα σε ζώνες ασφάλειας.
- Δυνατότητα απόρριψης όταν ελέγχονται από:
- κράτη με τα οποία υπάρχει ένταση/απειλή,
- κρατικές τράπεζες ξένων χωρών που λειτουργούν de facto ως εργαλείο πολιτικής (π.χ. Ziraat).
Δ. Ειδικές ρυθμίσεις για υποθήκες / δάνεια σε ευαίσθητες περιοχές
- Αν ένα ακίνητο σε ζώνη εθνικής ασφάλειας μπαίνει υποθήκη σε κρατική τράπεζα τρίτης χώρας, να απαιτείται:
- έγκριση ΤτΕ + Υπ. Άμυνας,
- ή να απαγορεύεται πέρα από κάποιο όριο (π.χ. ποσοστό γης ανά τράπεζα).
- Το προηγούμενο της Ziraat μπορεί να αξιοποιηθεί ως επιχείρημα για ενίσχυση εποπτείας, όχι για αναδρομικό «κυνήγι μαγισσών». ELRA+1
Ε. Προτιμησιακό δικαίωμα προαγοράς (right of first refusal)
- Σε πώληση ακινήτου σε ζώνη εθνικής ασφάλειας προς μη-ΕΕ, το Δημόσιο ή η Περιφέρεια να έχουν δικαίωμα να αγοράσουν στην ίδια τιμή εντός Χ ημερών.
- Παρόμοιες λογικές υπάρχουν σε καθεστώτα προστασίας αγροτικής γης (Κροατία, κ.ά.). farmlandgrab.org+1
ΣΤ. Δημογραφικά & κοινωνικά κριτήρια
- Ειδικά κίνητρα/προγράμματα για νέους Έλληνες, επαναπατρισμό, επαγγελματίες που εγκαθίστανται στην παραμεθόριο.
- Το νομικό πλαίσιο δεν μπορεί να είναι μόνο «απαγορεύσεις», αλλά πρέπει να δίνει και θετικά εργαλεία, ώστε οι ντόπιοι να κρατούν τις περιουσίες τους.
Δημήτρης Πέτροβιτς
Δημοσιογράφος
Δημοτικός Σύμβουλος Αλεξανδρούπολης
πρ. Αντιπεριφερειάρχης Έβρου
