Αυξήσεις έως 109% σημειώθηκαν μέσα σε μια δεκαετία! – Στην Αλεξανδρούπολη, το στεγαστικό πρόβλημα έχει διογκωθεί με τα Airbnb να ξεπερνούν ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα, δυσκολεύοντας τους κατοίκους να βρουν προσιτή στέγη
Οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να τραβάνε τον ανήφορο. Ωστόσο, όπως διαπιστώνουν η ΤτΕ και παράγοντες της κτηματαγοράς, πληθαίνουν τα σημάδια που δείχνουν ότι πλησιάζει το τέλος του ανοδικού κύκλου.
«Μετρώντας» τις τάσεις σε πέντε κλασικές οικιστικές περιοχές, και συγκεκριμένα στους Αμπελόκηπους, στο Μαρούσι, στο Π. Φάληρο, στο Περιστέρι και στον Χολαργό, η Geoaxis παρατηρεί πως εξακολουθεί να καταγράφεται σημαντική αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων και στις πέντε περιοχές μελέτης, με χαμηλότερη όμως ποσοστιαία άνοδο σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα, σημάδι ότι πιθανόν να οδηγούμαστε στο ανώτατο σημείο του τρέχοντος κύκλου. Συγκεκριμένα, το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 6,07% σε σχέση με έναν χρόνο πριν (από 8,51%) και στο διόλου ευκαταφρόνητο 15,11% σε σχέση με δύο χρόνια πριν (από 24,70%). Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι επίσης πολύ μεγάλη, στο 6,65%, σε σχέση με έναν χρόνο πριν (από 7,81%) και 14,97% σε σχέση με δύο χρόνια πριν (από 22,68%).
- Το ράλι και οι επιπτώσεις
Αναμφισβήτητα, το ράλι των ακινήτων έχει προκαλέσει πολλαπλά «τραύματα». Είναι ενδεικτικό ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έφτασε το 69,6%, μειωμένο κατά 3,2 ποσοστιαίες μονάδες από το 2022 και μόνο το 11% ανήκει στις ηλικίες 25 έως 34 ετών. Τι φταίει; Το απίστευτο άνοιγμα της «ψαλίδας» μεταξύ μισθών – τιμών ακινήτων. Είναι ενδεικτικό ότι, σύμφωνα με τη Eurostat, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του βασικού μισθού μεταξύ Ιανουαρίου 2014 και Ιανουαρίου 2024 ήταν 2,9%, όταν, σύμφωνα με το Παρατηρητήριο της Geoaxis, η μέση αύξηση των αξιών παλαιότερων και νεόδμητων διαμερισμάτων στις εν λόγω πέντε περιοχές αγγίζει το 10% ετησίως!
Αποκαλυπτικά είναι, μάλιστα, τα στοιχεία αν ανατρέξει κανείς σε βάθος δεκαετίας, καθώς φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 100% στα νεόδμητα και 94% στα παλαιότερα διαμερίσματα σε σχέση με τις αξίες του 2016!!! Ενδεικτικά, ένα παλιό διαμέρισμα στο Μαρούσι, με τιμή 1.057 ευρώ/τ.μ. το 2016, έφτασε στα 2.121 ευρώ/τ.μ. το 2025. Όσο για τα νεόδμητα, μια τυπική κατοικία στο Π. Φάληρο εκτινάχθηκε από τα 1.970 ευρώ/τ.μ. στα 4.013 ευρώ/τ.μ.!
- Οι τρέχουσες τιμές
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 111 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.443 ευρώ/τ.μ., από 4.267 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 4,12%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (4.013 ευρώ/τ.μ., από 3.715 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 8,02%), στο Μαρούσι (3.825 ευρώ/τ.μ., από 3.600 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 6,25%), στους Αμπελόκηπους (3.236 ευρώ/τ.μ., από 3.080 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 5,06%) και, τέλος, στο Περιστέρι (2.790 ευρώ/τ.μ., από 2.610 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 6,90%).
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 113 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 47 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε πως οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.555 ευρώ/τ.μ., από 2.432 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 5,06%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (2.121 ευρώ/τ.μ., από 2.000 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 6,05%), στο Παλαιό Φάληρο (2.027 ευρώ/τ.μ., από 1.893 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 7,08%), στο Περιστέρι (1.699 ευρώ/τ.μ., από 1.588 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 6,99%) και, τέλος, στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.688 ευρώ/τ.μ., από 1.562 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 8,07%).
- Οι προβλέψεις για το επόμενο έτος
Κατά την Geoaxis, η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα, καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με τη ζήτηση. Αντίθετη είναι, πάντως, η θέση της Κομισιόν που θεωρεί η εγχώρια κτηματαγορά είναι υπερεκτιμημένη άνω του 20%.
Τι πρέπει να περιμένουμε για το επόμενο 12μηνο; Αν και το θετικό πρόσημο στις αυξήσεις των αξιών θα διατηρηθεί, η Geoaxis αναμένει ότι ο ρυθμός αύξησης θα μειωθεί περαιτέρω, σηματοδοτώντας πιθανόν την πορεία προς την κορύφωση του παρόντος κύκλου.
Η ασφάλεια που προσφέρει η χώρα, σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φθηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Iσραήλ), θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων. Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη), επίσης, φαίνεται να διατηρείται, καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια.
Όσο για τα Βόρεια Προάστια, το rebound των αξιών από Μαρούσι και επάνω παραμένει δεδομένο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη.
Γιώργος Παππούς
iefimerida.gr
- Η κατάσταση στην Αλεξανδρούπολη
Το φαινόμενο οι τιμές των ακινήτων να έχουν πάρει την ανιούσα παρατηρείται και στην πρωτεύουσα του Έβρου, κάτι που εδράζεται και στην ραγδαία ανάπτυξη του τουρισμού.
Τα δεδομένα του Τουριστικού Βαρόμετρου του Δήμου Αλεξανδρούπολης για τα έτη 2024 και 2025 (που παρουσιάστηκαν πρόσφατα) αποτυπώνουν μια σαφή τάση: οι τιμές των Airbnb ανεβαίνουν συνεχώς, ξεπερνώντας πλέον τόσο τα ξενοδοχεία, όσο και τα ενοικιαζόμενα καταλύματα.
Η αγορά της διαμονής στην Αλεξανδρούπολη αλλάζει με ταχύτητα που προκαλεί έκπληξη. Μέσα σε μόλις έναν χρόνο, οι ισορροπίες στις τιμές έχουν ανατραπεί, μετατρέποντας αυτό που κάποτε θεωρούνταν «οικονομική λύση» σε ακριβό προνόμιο.
Το 2024, το μέσο κόστος διαμονής ανερχόταν στα 136 ευρώ για ξενοδοχείο, 91 ευρώ για ενοικιαζόμενο κατάλυμα και 101 ευρώ για Airbnb. Το 2025 όμως, η εικόνα είναι εντελώς διαφορετική. Τα ξενοδοχεία εμφανίζουν μείωση, με τη μέση τιμή να πέφτει στα 122 ευρώ, τα ενοικιαζόμενα καταγράφουν άνοδο στα 110 ευρώ, ενώ τα Airbnb εκτοξεύονται στα 160 ευρώ ανά διανυκτέρευση.
Η αλλαγή αυτή δεν περνά απαρατήρητη. Τα Airbnb έχουν πλέον εξελιχθεί στον ακριβότερο τύπο διαμονής στην πόλη, αφήνοντας πίσω ακόμη και τα ξενοδοχεία, και μάλιστα με σημαντική διαφορά.
Παράλληλα, ο αυξημένος τουρισμός στην Αλεξανδρούπολη έχει κι άλλες επιπτώσεις που αγγίζουν άμεσα την καθημερινότητα των κατοίκων της Αλεξανδρούπολης.
Η εύρεση κατοικίας για μακροχρόνια ενοικίαση έχει μετατραπεί σε πραγματική δοκιμασία. Διαμερίσματα που μέχρι πρόσφατα κάλυπταν στεγαστικές ανάγκες ντόπιων, εμφανίζονται πλέον -ανακαινισμένα ή και όχι- στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Όσα ακίνητα απομένουν στη μακροχρόνια αγορά διατίθενται σε εξαιρετικά υψηλές τιμές, ενώ πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν την αβεβαιότητα λίγων τουριστικών διανυκτερεύσεων αντί για τη σταθερότητα ενός μόνιμου ενοικιαστή. Έτσι, το στεγαστικό πρόβλημα στην πόλη διογκώνεται, με τους κατοίκους να πληρώνουν τελικά το κόστος της τουριστικής ανάπτυξης.
